Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü bir korumaya sahiptir: sözleşme süresi dolsa bile ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle ve belirli süreler içinde çıkarabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
- Tahliye taahhüdü: Kiracı, mülk teslim edildikten sonra belirli bir tarihte çıkacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse ve o tarihte çıkmazsa ev sahibi bir ay içinde icra takibi ya da dava yoluna gidebilir (TBK 352).
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kiracıya iki kez yazılı ihtar çekildiyse ev sahibi, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
- Kiracının aynı ilçede konutu: Kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve bunu sözleşme kurulurken ev sahibi bilmiyorsa tahliye istenebilir.
- Ödememe (temerrüt): Kira ödenmezse ev sahibi yazılı olarak en az 30 günlük süre verir; süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilebilir (TBK 315).
Ev sahibinden kaynaklanan sebepler
- Konut ya da işyeri ihtiyacı: Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için mülke gerçekten ve zorunlu olarak ihtiyaç duyuyorsa (TBK 350).
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım ya da yeniden yapım gerekiyor ve bu sırada mülkün kullanılması imkânsızsa.
- Yeni malik: Mülkü satın alan yeni malik, ihtiyacı varsa edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir ve altı ay sonra dava açabilir (TBK 351).
10 yıllık uzama süresi
Sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeden, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK 347).
Önce arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Süreler kaçırılırsa hak kaybı yaşanabileceği için bir avukata danışmak iyi olur.
anahtar'da
Kira ödemeleri, ihtarlar ve yazışmalar tarih sırasıyla kayıtlı kalır; sözleşme ve uzama tarihleri takvimde görünür. Tahliye tarihi belli olduğunda iki tarafa önceden hatırlatma gider ve çıkış tutanağı aynı ekrandan hazırlanır.
Sık sorulanlar
Kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. Sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar; ev sahibi ancak kanundaki sebeplerle ya da 10 yıllık uzama süresi sonunda bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
İki haklı ihtar ne demek?
Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki kez yazılı ihtar gönderilmesidir. Bu durumda ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Tahliye davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik ihtiyacını edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirmeli ve altı ay geçtikten sonra dava açabilir.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki ya da mali danışmanlık değildir. Mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce güncel resmi kaynakları kontrol edin ve gerekirse bir uzmana danışın.